売買契約作成時に記載を検討すべき12の条項

売買契約書に記載される一般的事項を項目ごとに解説します。

1 売買の目的物

businessman_sleep土地、建物の不動産であれば住所などを記載します。

地番、地目、地積などで特定するような場合は登記を参考にして記載しておくといいでしょう。

動産であれば商品名、個数、現状などを記入します。

目的物を記載する目的は特定するためなので、特定できるように具体的に記載するといいです。

2 代金の額と支払いに関する定め

金銭問題については争いになることが多いので誤解しないように記載していく必要があります。

とかく「協議で定める」と記載したがる方がいらっしゃいますが、協議で定めると契約書に記載するのであれば契約書を作成するメリットが減ります。

具体的金額を定めるのが最善ですが、そうでなくても特定できる額(例えば不動産であれば路線価格の○倍など)を規定しましょう。

支払い方法、支払期限などについても、一括払いであるのか分割を認めるのかについてを明らかにし、支払期限は出来るだけ特定の日にすることをおすすめしておきます。○年以降請求した日になどという記載を希望される方もいますが、その場合は手続きが面倒になることなどを認識した上で記載されるといいです。

3 期限の利益喪失約款

分割払いを規定する場合に通常盛り込まれる条項です。

一度でも支払いを怠った場合に、残額をすべて弁済する義務を負うという内容です。

4 所有権、危険の移転時期の記載

何も記載していない場合は契約時に移転するものとされます。

ただ、例えば土地を売買した場合に契約はしたものの、登記はまだ移転しない、代金も支払われていないという状況があったとします。

この場合に天災などで土地に被害が発生した場合、どちらがその被害を修復する義務を負うかという問題が生じた場合、通常は所有権者と考えられますので、何も記載がない場合は買主が負担することになります。

それは酷だと考えるのが通常ですので、大抵の場合は代金の引き渡し及び登記の移転が終了した時に所有権および危険が移転するというように定めます。

分割払いのような場合の移転時期は事例によって様々です。

5 権利譲渡禁止

契約書に一般的に盛り込まれる事項です。

契約書から発生する権利義務を契約書に署名した当事者に固定する趣旨です。

6 抵当等

不動産売買の場合は抵当を付ける場合もあります。

抵当権設定は登記をしなければ第三者に対抗できませんので、登記をいつ行うかなどについても具体的記載をするようにしましょう。

7 保証

連帯保証人を置く場合に規定します。

8 反社会勢力排除規定

警察庁が促進しているものです。

こちらがモデル文です。

(反社会的勢力の排除)

第○条 甲及び乙は、それぞれ相手方に対し、次の各号の事項を確約します。

① 自らが、暴力団、暴力団関係企業、総会屋若しくはこれらに準ずる者又はその構成員(以下総称して「反社会的勢力」という)ではないこと。

② 自らの役員(業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいう)が反社会的勢力ではないこと。

③ 反社会的勢力に自己の名義を利用させ、この媒介契約を締結するものでないこと。

④ この媒介契約の有効期間内に、自ら又は第三者を利用して、次の行為をしないこと。

ア 相手方に対する脅迫的な言動又は暴力を用いる行為

イ 偽計又は威力を用いて相手方の業務を妨害し、又は信用を毀損する行為

2 甲又は乙の一方について、この媒介契約の有効期間内に、次のいずれかに該当した場合には、その相手方は、何らの催告を要せずして、この媒介契約を解除することができます。

ア 前項①又は②の確約に反する申告をしたことが判明した場合

イ 前項③の確約に反し契約をしたことが判明した場合

ウ 前項④の確約に反する行為をした場合

3 乙が前項の規定によりこの媒介契約を解除したときは、乙は、甲に対して、約定報酬額に相当する金額(既に約定報酬の一部を受領している場合は、その額を除いた額。なお、この媒介に係る消費税額及び地方消費税額の合計額に相当する額を除きます。)を違約金として請求することができます。

9 秘密保持

多くの場合に盛り込まれます。

契約内容はもちろんですが、契約の存在自体についても秘密とするという規定にするといいかと思います。

企業間の契約になりますので従業員に対する遵守義務までうたうものが多いです。

10 損害賠償、解除規定

多くの場合に用いられる一般的なものでも構いませんが、賠償額の上限を規定してしまう例も多く見られます。

11 瑕疵担保責任規定

損害賠償に関係しますが、瑕疵担保責任についての規定を置きます。

責任を限定する方向で規定する場合が多いです。

12 裁判管轄

契約に問題が生じた場合の規定です。

専属的合意管轄という言葉で規定します。

地方裁判所のみを特定するものが多いですが、簡易裁判所まで限定するものも最近よく見られます。

正確なものとしては後者でしょうか。

最後に

一般的なものとしては以上です。

出来るだけお互いに誤解の無いよう分かりやすい契約書を作成してください。

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