敷引特約の有効性について

敷引とは

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賃貸借契約の終了時に修繕費の負担問題とは関係なく、貸主が預った敷金から一定額を控除する金額のことです。

これが消費者契約法第10条

民法 、商法 (明治三十二年法律第四十八号)その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項 に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。

に該当するかが問題となりました。

最高裁判例

この問題についての平成23年3月24日に最高裁判例が出ました。

最高裁判例ではありますが、事例判断であって、敷引一般が有効とか無効とか言ったわけではありません。

問題となった事案につき判断しただけで、他の事案であれば別の判断をすることもありえます。

その点を考慮しつつ最高裁判例の内容を見ていきます。

内容

事案は次のようなものでした。

マンション一室の賃貸借契約で、賃料月額は9万6000円

敷金は40万円、敷引き特約は年数によって変わるもので、1年未満の終了は18万円の敷引き、5年以上経過しての終了は34万円の敷引きでした。

判断は、

「もっとも、消費者契約である賃貸借契約においては、賃借人は、通常、自らが賃借する物件に生ずる通常損耗等の補修費用の額については十分な情報を有していない上、賃貸人との交渉によって敷引き特約を排除することも困難であることからすると、敷引金の額が敷引き特約の趣旨からみて高額すぎる場合には、賃貸人と賃借人との間に存する情報の質及び量並びに交渉力の格差を背景に、賃借人が一方的に不利益な負担を余儀なくされたものとみるべき場合が多いといえる。

そうすると、消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付された敷引き特約は、当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額、賃料の額、礼金等他の一時金の授受の有無及びその額に照らし、敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合には、当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情のない限り、信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものであって、消費者契約法10条により無効となると解するのが相当である。」と一般論を述べた上で、

「本件契約における賃料は月額9万6000円であって、本件敷引きの額は上記経過年数に応じて上記金額の2倍弱ないし3.5倍強にとどまっていることに加えて、上告人は本件契約が更新される場合に1ヶ月分の賃料相当の更新料の支払義務を負うほかには、礼金等他の一時金を支払う義務を負っていない」ことで「本件敷引きの額が高過ぎると評価することはできず、本件契約が消費者契約法10条により無効であるということはできない」としました。

評価

この判例の評価は分かれているようですが、文面から判断すれば、

近隣の賃料と比較して特に安価ということもなく、敷引額が賃料に比して高額であれば無効と判断される場合もあるということが導けます。

このように解釈して5倍程度あれば無効だろうという考えも有力のようです。

賃貸側からすれば3倍程度にしておけば敷引は有効だと主張しやすくなるでしょう。

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行政書士 さん
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