マスターリース契約書の作成

マスターリース契約とは

転貸借のもとになっている賃貸借契約のことをいいます。

具体的にいうと、所有者AがBに賃貸借契約を締結していて、BがそれをCに転貸借した場合に、AB間の契約を指してマスターリースといいます。

これに対してBC間の賃貸借契約はサブリース契約ともいいます。

Aを賃貸人、Bを賃借人・転貸人、Cを転借人といいます。

法的性格

マスターリースやサブリースという言葉だけを見ると、民法典にない契約なので無名契約かとも思えますが、実質は賃貸借契約なので典型契約の1種類となります。

サブリースの種類

サブリースは、賃料が固定の「賃料固定型」と、実際にサブリース（転貸借）があった場合にその賃料の合計額の一定割合を賃料とする「賃料変動型」の2種類があります。

最近は賃料変動型が多いようです。

賃料変動型は、実質的に見ると賃貸人業務を業務委託しているものに近くなります。

賃料変動型は、パススルー型とも分類される場合があります。

マスターリースのメリット・デメリット

契約・更新・解約業務、日々のメンテナンス、緊急時の対応をするのは転貸人（賃借人）になり、賃貸人はそれらの煩わしさから開放されるのがメリットとなります。

一定額の賃料を保証する形のマスターリースであれば、借り手がいないリスクを免れるのもメリットと言えます。

デメリットは、賃借人（転貸人）にそれらの対応をしてもらう報酬を支払うか、賃貸借契約と転貸借契約の賃料に差が出るので、物件から得られる利益を全額賃貸人が得られるわけではなくなるという点です。

マスターリースの対象

賃貸借契約なので不動産・動産すべてが対象になりますが、実際多く取り扱われているのは不動産です。

申し訳ございませんが、マンションやアパート等、住居のみの建物はお受けできません。 店舗や事務所と同一建物に住居がある場合等、お受けできる場合もございますので、詳細はお問い合わせください。

修繕費の負担

多くのマスターリース契約においては、賃貸後の転貸について、日常生活に必要なレベルの修繕費（必要費と類似）は賃貸人が負担するというように定めています。

その分も含めて賃借人は利益を得れるように当初の設定を行うわけです。

ただ、大規模修繕になると話が違い、多くの場合法律通りに所有者である賃貸人の負担とします。

敷金返還債務の負担者は？

通常は、転借人への敷金返還債務は転貸人が負担します。

原則どおりです。

法律的には賃貸人と転借人との間に契約関係がないためです。

ただし、サブリース契約内で敷金を賃貸人に渡し、返還は賃貸人が行うというような特約があって、転貸人と転借人が納得している場合は、特約通り賃貸人が行うことになります。

賃料の減額請求は可能か

マスターリース契約が賃料固定型である場合に、通常は「賃料を変更できない」旨の特約をいれます。賃貸人はその特約があると収入が固定化されるので安心です。しかし、最高裁は「サブリース契約も、普通建物賃貸借契約であれば、借地借家法32条1項の賃料減額請求が可能」との事例判断をしています。

第32条は、①土地もしくは建物に対する税負担の増減により、②土地もしくは建物の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動により、または③近傍同種の建物の賃料相場の増減により、契約上の賃料が不相当になった場合に建物賃貸借契約当事者が賃料の増減を請求する権利を認めています。

そのため、経済状況が相当悪化したような場合、特約があっても減額されてしまい収入の固定化が保たれない恐れもあります。

賃料固定型でも収入の固定化が完全に保証されているとはいえません。

中途解約規定

どのような契約書でも継続的契約になると、中途解約禁止規定が特約として盛り込まれることがあります。

しかし、マスターリース契約も普通建物賃貸借契約であれば、契約期間中は中途解約できない旨の条文を盛り込み「定期借家契約」としない限りは中途解約ができることになってしまいます。

礼金・敷金・保証金

通常マスターリース契約においては、礼金・敷金・保証金は定められず、サブリース契約の方に定められることになります。

特約がなければサブリース契約に定められている礼金・敷金・保証金を賃貸人は取得することができません。

それらの金銭取得を考えられている場合は特約または別契約でその旨定められるといいでしょう。

印紙について

建物の賃貸借契約書には、印紙税はかかりません。しかし、その敷地についての賃貸借契約を結んだことが明らかであるものは、印紙税額の一覧表の第1号の2文書「土地の賃借権の設定に関する契約書」に該当することになります。

建物の賃貸借なのか、土地の賃貸借なのかということが分水嶺になります。

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行政書士 さん
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