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全額返還って本当？
今は大分少なくなったのかもしれませんが、「敷金は全額返還されます!」などという謳い文句を目にすることがありました。
確かにそのような事例もありますし多いのですが、必ずそうなるという訳でもありません。
とっかかりとしてはいいのですが、実際に返還を求めるのであればもう少し理解を深めておくほうがいいです。
敷金返還に関する基礎知識（ガイドライン）
敷金返還に関する基礎知識は何と言っても国土交通省が出している
原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）です。
専門家に依頼せずに自ら対応したいと考えられている場合は特に読んで理解されるといいです。
そのような時間がない場合のために、以下要点を解説します。
ガイドラインのポイント
原則（原状回復、経年変化など）
敷金は、通常原状回復費用が減額されます。
その原状回復費用に関して、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。
そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。
これにより、原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化した点が特徴的です。
また、「通常の使用」に関連して経過年数を考慮する点が特徴的です。
経年変化や通常損耗が含まれており、賃借人はその分を賃料として支払っていますので、賃借人が修繕費用の全てを負担することとなると、契約当事者間の費用配分の合理性を欠くなどの問題があるため、賃借人の負担については、建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させるという考え方です。
特約について
特約はすべて有効とはしない。
有効となるための条件として
- 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
- 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
- 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
を挙げています。
これを根拠に不当な特約を争っていくことになります。
対処方法（内容証明から少額訴訟へ）
敷金返還を求める場合に一般的にはゆるやかな対処から徐々に厳しく対処することが多いです。
順序としては
- 口頭又は文書で主張
- 裁判所で主張
1でも口頭よりは書面が厳しいですし、書面でも通常の手紙のようなものより内容証明で送れば心情的により厳しい物になります。
ご自身で作成して頂いても問題ありませんが、専門家に依頼して書いてもらうと法律的な内容が多分に盛り込まれるので厳しさが増します。
当事務所ではそのような書面の作成をサポートしています。
口頭書面で埒が明かないようでしたら裁判ということになります。
裁判というと大抵の方は弁護士に…と思われるようですが、個人でも行うことが可能です。
金額的には殆どの場合少額訴訟で対応してもらえます。
少額訴訟の基本的特徴は次の通りです。
- 1回の期日で審理を終えて判決をすることが原則。
- 60万円以下の金銭の支払を求める場合のみ利用できる。
- 原告の言い分が認められる場合でも、分割払、支払猶予、遅延損害金免除の判決がされることがある。
- 訴訟の途中で話合いにより解決すること（和解）もできます。
参考
多くの場合に少額訴訟までいけば請求額が返ってくることが多いです。
手続きや出廷など面倒さはあるが確実性を求めて訴訟まで持っていくかという点で検討されるといいでしょう。
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